Aree di parcheggio. Schemi tipici e nuove prospettive

Nel quadro della conformazione che il legislatore ha inteso riservare alla proprietà, un rilievo peculiare ha assunto la normativa urbanistica che, nell’ottica di pianificare al meglio il territorio e di valorizzare le istanze che aspirano al migliore rapporto uomo-ambiente, ha imposto regole settoriali che suscitano perplessità e difficoltà sul piano interpretativo generale, dubbi e perplessità che coinvolgono anche la problematica delle aree di parcheggio. La legge urbanistica fondamentale (art. 41 sexies Legge 1150/42 ) conteneva e contiene la previsione in base alla quale “nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione". Questa disposizione è stata variamente interpretata dalla giurisprudenza. Anteriormente all'emanazione della Legge 47/85 si discuteva se le prescrizioni in parola possedessero natura di norme imperative, tali da incidere nei rapporti privati, nel senso di rendere indefettibile la creazione di tali parcheggi e il mantenimento di essi al servizio delle unità di cui costituissero pertinenza, ovvero se esse si esaurissero nell'ambito amministrativo, vale a dire nel rapporto tra comune e costruttore. La conseguenza dell'accoglimento della tesi rigoristica è grave, comportando la nullità virtuale (appunto per contrarietà a norma imperativa) di quegli atti che facessero venir meno il vincolo di destinazione a parcheggio. La giurisprudenza ha prevalentemente considerato imperativa la prescrizione, ritenendo di conseguenza affetto da nullità il contratto di vendita della singola unità immobiliare priva del posto auto, giungendo a configurare l'integrabilità del contenuto contrattuale ai sensi del combinato disposto degli artt. 1339 e 1419 c. c. Intervenuta la Legge 47/85, il cui art. 26, IV comma (successivamente abrogato esplicitamente ai sensi dell'art. 136, lett. f) del T.U. 380/01) aveva espressamente qualificato in termini di pertinenza il posto auto, ci si è interrogati circa la portata della novella. Lungi dall'aver sopito le polemiche insorte, l'espressa qualificazione operata dalla norma appena citata, rese il contrasto ancor più acuto. Da una parte si sosteneva che, proprio in quanto pertinenza, il posto auto poteva appunto esser alienato separatamente rispetto all'appartamento. Dall'altra, invece, si ribadiva che, pur dovendosi considerare, dal punto di vista civilistico, il nesso tra i beni di carattere pertinenziale, il legame tra posto auto e appartamento era anche e soprattutto previsto per finalità pubblicistiche inderogabili, permanendo in esito alla emanazione della novella le stesse motivazioni sostanziali che si ponevano anteriormente al fine di giustificare la tesi della nullità. Il contrasto veniva sciolto dalla S.C., la quale accoglieva quest'ultima tesi più rigorosa,precisando che l'atto di disposizione separata del bene, pur possibile, non poteva comunque far cessare il vincolo di destinazione dell'area a parcheggio rispetto allo stabile. Rimaneva pertanto fermo il vincolo inderogabile (con conseguente nullità parziale delle clausole difformi e sostituzione automatica), sia pure con il temperamento imposto dalla qualità di pertinenza del posto auto. Quest'ultima avrebbe reso possibile disporre dei beni anche separatamente l'uno dall'altro, ferma restando la consistenza del vincolo di destinazione, ciò che avrebbe imposto il risultato di un posto auto in ogni caso posto a servizio dell'unità immobiliare. In questo senso l'art. 26 della cit. legge avrebbe posseduto una portata eminentemente interpretativa nota4. Il tutto è stato ribadito dalla c.d. legge Tognoli (Legge 122/89 ) che ha, a propria volta, previsto l'inderogabilità del vincolo che si traduce in un diritto reale di uso dell'area parcheggio in favore delle unità abitative dei condomini, con conseguente integrazione ope judicis degli atti di alienazione delle unità abitative separatamente rispetto ai posti auto. Il punto sul quale si appunta la riflessione è costituito dall'apprezzamento della consistenza giuridica di questo diritto di uso del parcheggio che sarebbe stato, secondo le affermazioni della giurisprudenza, perpetuo, trasmissibile ed opponibile ai terzi. Alla nullità parziale ed all'integrazione del contratto che non prevede il trasferimento del diritto relativo al posto auto segue non già l'attribuzione giudiziale della comproprietà dell'area, bensì del mero diritto di uso della zona destinata a parcheggio. Tale integrazione non è gratuita, anche se si deve porre mente al fatto che il condomino potrebbe non avere alcun interesse ad essere attributario dell'uso del parcheggio, per i più svariati motivi. La Legge 122/89 (c.d. legge Tognoli) ha introdotto importanti modificazioni in tema di disciplina dei parcheggi allo scopo di agevolare la costruzione o l'ampliamento di posti auto a servizio di fabbricati già edificati. I punti salienti di tale disciplina possono essere individuati come segue: i parcheggi realizzati in base a detta legge non possono essere alienati separatamente rispetto all'unità immobiliare alla quale sono legati da rapporto di pertinenzialità (art. 9 della Legge 122/89). Un primo problema che si è posto in relazione a questa normativa consiste nell'individuazione della sua applicabilità: ci si è infatti domandati se essa valga soltanto per le vecchie costruzioni ovvero se possa essere utilizzata anche per fabbricati ancora da realizzare. La soluzione più logica sembra quella di riferire le norme a tutte le costruzioni la cui edificazione sia comunque terminata, indipendentemente dal fatto che essa sia iniziata successivamente o meno all'entrata in vigore della Legge 122/89. Altro quesito concerne l'applicabilità o meno della legge ai soli casi in cui si chieda una deroga agli strumenti urbanistici: la risposta più appagante sembra quella di considerare comunque l'intervento di costruzione del parcheggio assistito dai benefici della Tognoli (autorizzazione gratuita, deroga alle maggioranza ex 1120 cod. civ.) anche quando esso risulti conforme alle prescrizioni dei piani e regolamenti comunali. La legge Tognoli prevedeva al tempo della sua emanazione la possibilità di realizzare autoparcheggi nel sottosuolo o nel piano terreno dell'edificio. Particolare interesse riveste il disposto di cui all'art. 9, V comma della Legge Tognoli , secondo il quale "i parcheggi non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale". Va poi notato come nel tempo successivo all'emanazione della legge, sono emanati una serie di decreti legge non convertiti, in forza dei quali si disponevano deroghe rispetto ai divieti di cessione in alcune ipotesi (connesse al fatto che l'acquirente fosse comunque residente nel Comune in cui fossero ubicati i posti auto). In seguito alla mancata conversione in legge di detti provvedimenti si è posto il problema non tanto della sorte degli atti di alienazione che sono stati stipulati nel tempo di provvisoria vigenza dei detti decreti (essendo intervenuto provvedimento normativo idoneo a farne salvi gli effetti), quanto del regime giuridico di questi beni, ormai non più connessi da un vincolo di pertinenzialità per così dire necessaria rispetto ad una determinata unità immobiliare. Il quadro delineato impone un tentativo di qualificazione giuridica dell’area destinata a parcheggio che si può definire come bene ad uso controllato. Siffatta ricostruzione consente di realizzare il duplice risultato di garantire il preminente interesse pubblico alla gestione razionale del territorio, e nel contempo di consentire al privato la migliore fruizione del bene-casa che finisce per incidere sulla qualità della vita.