Le trasformazioni degli ordinamenti produttivi: l'obbligo dell'affittuario di rispettare la destinazione economica del complesso aziendale

Nel rapido processo di modernizzazione dell'agricoltura il fondo ha perso di importanza tanto da potere addirittura mancare, mentre un ruolo sempre più preponderante hanno assunto gli impianti fissi, i macchinari, i magazzini in dotazione, con la conseguenza che i fattori aziendali acquistano un valore economico pari se non di gran lunga superiore a quello del nudo terreno. La concessione in godimento di quest'ultimo o, piuttosto, di un complesso aziendale investe delicate questioni sia di ordine pratico che teorico attinenti alla costruzione dogmatica della categoria dei contratti agrari nonché al rapporto tra codice civile e leggi speciali. Non solo è configurabile una autonomia formale e la distinguibilità sotto il profilo strutturale e funzionale dell'affitto di azienda da quello di fondo rustico, ma gli stessi soggiacciono -altresì- ad un diverso trattamento normativo. Il contratto di affitto avente ad oggetto l'azienda, disciplinato dall'art. 2562 cod. civ., non è sottoposto ai rigorosi limiti imposti dalla legislazione vincolistica di cui alla legge 203/1983 per l'affitto di fondo rustico. Tra le innumerevoli differenze, la più rilevante attiene alla impossibilità per il concessionario di azienda di effettuare trasformazioni degli ordinamenti produttivi e/o fondiari, con la conseguenza che -nel caso in cui si dovesse contravvenire a tale obbligo- lo stesso sarebbe considerato inadempiente per avere sconvolto l'equilibrio e l'economia del rapporto, a detrimento della originaria condizione del fondo ed a lesione degli interessi del proprietario. In sostanza, il concedente deve essere tutelato anche in funzione del futuro subentro nell'attività di impresa, tanto che il legislatore gli riconosce poteri di autonomia negoziale, di disciplina del contenuto del contratto e di controllo sull'esecuzione dello stesso da parte dell'affittuario. Quest'ultimo, nella gestione del complesso aziendale, deve conservarne la idoneità funzionale ed il grado di avviamento, in vista non solo dell'utilità sociale che questo comporta ma anche a tutela dell'interesse del proprietario che ha operato l'attività di ideazione e destinazione dei beni, realizzando nella realtà socio-economica un fattore produttivo nuovo ed autonomo tale da assumere una propria e ben definita identità.