Utilità fondiaria della servitù di parcheggio e tipicità dei diritti reali

Con la sentenza n. 3925 del 13 febbraio 2024 la Corte di Cassazione si è pronunciata a Sezioni Unite in tema di tipicità dei diritti reali e costituzione negoziale della servitù di parcheggio. In particolare, la Suprema Corte ha risolto il contrasto giurisprudenziale in materia riconoscendo, una volta per tutte, l’utilità fondiaria del diritto di parcheggiare un’autovettura sul fondo altrui ed affermando la validità delle pattuizioni aventi ad oggetto la costituzione della servitù di parcheggio, a condizione che sussistano in concreto tutti i requisiti essenziali del diritto reale di servitù. La decisione si basa sul principio di tipicità dei diritti reali, che comporta l’inderogabilità degli elementi strutturali delle situazioni reali tipizzate dalla legge e che, nel caso delle servitù volontarie, deve essere inteso in senso strutturale e non contenutistico. Secondo la Cassazione, infatti, nell’ambito della configurazione della servitù di parcheggio assume particolare rilevanza la c.d. “localizzazione” dell’esercizio della servitù, un corollario del carattere di specialità del diritto di servitù, che non può mai risolversi in un rapporto di generico asservimento tra due fondi, ma deve necessariamente consistere in una utilità specifica da sottrarre al fondo servente a vantaggio del fondo dominante. Inoltre, la recente pronuncia delle Sezioni Unite consente di svolgere alcune riflessioni in merito al principio di tipicità e numero chiuso dei diritti reali, nel segno del superamento di antichi dogmi della tradizione e di un più generale ripensamento della prospettiva da cui guardare ai margini di ammissibilità della conformazione negoziale del contenuto della proprietà.